건축 부동산 개발의 위험에 대하여?

부동산 개발 위험이란 부동산 개발 활동 과정에서 개발 이익에 영향을 미치는 요인이 많고, 이러한 요소들은 예측할 수 없거나 예측할 수 없이 통제되어 기업의 실제 개발 이익이 예상 이익에서 벗어나 기업이 기회를 갖거나 경제적 손실을 입을 수 있도록 하는 것을 말한다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산 개발 위험명언) 부동산 개발 위험은 객관적인 현상으로 1) 종합성이 뚜렷하게 드러난다. 부동산 개발은 기업 내부의 모든 측면과 기업 외부 환경의 다양한 요소를 다루며, 기업 재무활동과 경영활동 과정에서 각종 갈등을 종합적으로 반영한 것이다. 2) 모호성. 즉, 불확실성은 위험 형성의 모호성과 위험으로 인한 기업 발전 경영 활동 결과의 불확실성으로 나타난다. 3) 결손. 위험은 재무 관리의 예측할 수 없거나 예방할 수 없는 결과일 뿐만 아니라, 관리자의 의사 결정 실수와 통제 실패로 인해 얻을 수 있는 이익 손실로 인한 것일 수도 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 위험명언) 4) 보상성. 위험은 손실을 가져올 수 있기 때문에, 객관적으로 경영자에게 적절한 경제적 이익을 요구하여 위험을 감당하는 손실, 즉' 위험보상' 을 상쇄할 것을 요구한다. 5) 동기 부여. 위험과 경쟁이 동시에 존재한다. 위험을 인정하고 감당하면 기업을 마지막 싸움의 위치로 밀어낼 수 있기 때문에, 기업이 같은 목표를 향해 관리 개선, 경쟁력 강화, 경제효과 향상을 위해 노력할 수밖에 없다.

2 부동산 개발의 주요 위험

2. 1 정치적 위험

한 국가가 처한 국제 및 국내 정치 환경의 변화 (예: 전쟁, 파업, 사회 격동 등) 와 해당 정책 및 법률 조정 (예: 금융 정책 및 재정 정책의 변화, 토지 사용 제도 개혁, 주택 제도 개혁 등) 으로 부동산 개발자에게 경제적 손실을 초래한 것이다. 부동산업자에게 가장 직접적인 영향은 금융정책과 재정정책이다. 금융 정책의 경우, 긴축 통화 정책 또는 느슨한 통화 정책의 시행은 개발자와 주택 구매자가 보유한 자금에 직접적인 영향을 미치며 프로젝트 개발 및 판매에 영향을 미칩니다. 동시에 은행의 부동산 업무도 부동산 수요에 영향을 미칠 수 있다. 재정 정책의 경우, 정부가 긴축 재정정책이든 느슨한 재정정책이든, 부동산에 대한 조세 정책, 주택에 대한 복지 공급 정책 또는 저소득층에 대한 제한된 보조금 정책, 부동산에 대한 정부의 투자는 부동산의 발전과 수요에 영향을 미칠 수 있다. 이 위험은 중국에서 특별한주의가 필요합니다.

2.2 경제적 위험

부동산 개발업자가 경제 상황의 변화 (예: 시장 수요, 구매력, 이자율, 세율, 환율 등) 로 인한 경제적 손실을 가리킨다. ). 실현가능성 연구에서 부동산 상장에 이르기까지 시장 수요가 바뀔 가능성이 높으며, 호형 구조와 단위 면적에 대한 소비자의 선호도도 달라질 것으로 보인다. 이러한 부동산은 원래 세분화된 시장에서 여전히 공급이 부족하지만 곧 대량으로 축적될 수 있으므로 투자 수익이 기대에서 크게 벗어날 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 통화팽창 시기에 지폐의 평가절하로 물가가 전면적으로 올랐다. 부동산은 일정한 인플레이션 방지 능력을 가지고 있지만 그 가격도 오를 것이다. 하지만 사람들의 손에는 일정한 돈이 있고 구매력이 상대적으로 낮아 상승하는 부동산을 지불하지 못할 수도 있어 부동산 업체가 개발한 사업이 팔리기 어려워 위험을 감당하기 어려울 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 구매력, 구매력, 구매력, 구매력, 구매력, 구매력, 구매력, 구매력) 일반적으로 부동산 개발 자금 수요가 많아 전적으로 자신의 자금에 의존하기가 어렵다. 일반적으로 은행의 대출과 예매와 같은 외부 자금을 사용해야 한다. 자신이 개발한 부동산을 담보로 이 투자에 대한 대출을 받을 때 담보대출 계약서에 규정된 기한 내에 본이자를 상환할 수 없다면 담보로 삼은 부동산이 다른 사람의 재산이 될 위험을 감수해야 한다. 분양주택을 이용해 개발자금을 마련할 때 분양계약에 명시된 날짜에 집을 내지 못하면 거액의 배상금 지급 위험을 감수해야 한다.

2.3 자연 위험

자연 요소 (예: 홍수, 화재, 지진 등) 의 영향을 나타냅니다. ) 부동산 개발로 부동산 개발업자에게 경제적 손실을 초래하다. 자연 위험의 기회는 매우 적지만, 일단 발생하면 초래되는 손실은 상당히 크다.

2.4 기술적 위험

기술 진보, 기술 구조 및 관련 변수의 변화로 인해 부동산 개발자에게 발생할 수 있는 손실을 말합니다. 예를 들어, 기술 진보는 부동산 상품의 적합성에 위협이 될 수 있으며, 개발자들이 부동산의 갱신, 개조 및 개조에 대한 투자를 늘리도록 강요할 수 있습니다. 건축 설계 변경으로 인해 건안 프로젝트 비용이 증가하여 프로젝트 성형 후 임대에 영향을 줄 수 있습니다.

2.5 운영 위험

개발사업 관리 부실로 예상 수익이 실현되지 못하거나 운영비를 보상하기에 부족할 가능성을 말한다. 이러한 위험은 주로 개발비용, 임대료 가격, 개발주기, 자금 조달 등에 대한 개발자의 주관적인 예측과 의사결정 실수로 인한 것이다.

3 부동산 개발 위험으로 이어지는 요인 분석

3. 1 정책 환경 및 경제 상황

부동산의 발전은 국가 경제 상황과 밀접한 관련이 있기 때문에 정부 정책에 의해 크게 통제된다. 예를 들어, 임대료 가격, 외자, 토지 사용, 환경 요구 사항, 특히 투자 규모와 금융 통제, 새로운 조세 정책 제정에 대한 정부의 통제는 부동산 개발업자들에게 위험을 초래할 수 있습니다. 중국에서는 특별한 주의가 필요하다.

경제가 번영할 때 각 업종의 생산 확대로 부동산 수요 공급이 부족해 부동산 가격이 올랐다. 경기 침체, 부동산에 대한 사회적 수요가 억제되면서 제품 판매가 어려워지기 시작했다. 이 시점에서 개발자의 자금이 투입되면서 상황의 변동으로 반영과 조정이 매우 느려져 단기간에 다른 대안을 변경하거나 찾기가 어려워 개발자를 곤경에 빠뜨렸다.

3.2 부동산 시장 개발 및 공급 및 수요

시장경제 조건 하에서, 발달한 시장은 네 가지 기본 조건을 갖추어야 한다: 정보가 충분하고, 상품 동질성, 제조업자와 바이어가 자유롭게 진입하고, 거래자가 많다. 저개발 시장은 부동산 개발업자에게 일정한 위험을 초래할 수밖에 없다.

일반적으로 부동산 시장은 지역적인 시장으로, 국부 부동산 시장의 공급과 수요 변화가 개발자에게 미치는 영향은 전국보다 훨씬 크다. 현지 경제가 건강하게 발전한다면 부동산에 대한 수요는 크게 변하지 않을 것이다. 부동산 개발의 강도는 잠재적 개발자의 임대료 및 판매 수입에 대한 기대에 달려 있다. 임대료와 판매가가 주택 공급 부족으로 상승할 때, 개발업자들은 잇달아 부동산을 개발할 것이다. 그러나 개발에 시간이 걸리기 때문에 개발이 완료될 때까지 시장 수급이 변경되었을 수 있으므로 개발된 부동산을 임대하고 판매하기가 어려울 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 개발명언)

3.3 개발 기회 선택

경제 운행은 빠르거나 느린 교체의 주기적인 특징을 가지고 있으며, 부동산 투자도 마찬가지다. 투자 주기는 성수기-수축기-저곡기-회복기의 네 단계로 구성됩니다. 절정, 국민 경제가 빠르게 성장하고 경제가 절정에 달했다. 각 업종의 생산 확대로 부동산 수요 공급이 부족해 부동산 가격이 올랐다. 수축기 국가는 은근을 강화하고 투자 규모를 통제하며 부동산에 대한 사회적 수요가 억제되면서 제품 판매가 어려워지기 시작했다. 저조기에 사회신용관계가 더욱 긴장되면서 공업과 건설업 투자가 크게 하락하고 투자품 가격이 하락했지만 판매난을 겪고 있다. 회복기에 국가는 은근을 늦추고 금리를 낮추며 부동산에 대한 사회적 수요가 증가하기 시작하면서 가격이 점차 반등하고 있다. 지금이 바로 부동산 투자의 황금시대다. 장기적으로 투자 수축기와 저조기에 기업 합병이나 투자 준비를 하고, 투자 성수기와 회복기에 대대적으로 투자하면 반드시 더 큰 수익을 거둘 수 있고 더 큰 손실을 피할 수 있을 것이다.

3.4 개발 장소 선택

부동산의 이동성성, 지역성, 개인화가 지리적 위치를 결정하는 것은 매우 중요하다. 부동산계에는 첫 번째는 섹터, 두 번째는 섹터, 세 번째는 섹터라는 명언이 있다. 부동산 개발 구위의 선택은 개발자에게 매우 중요하다는 것을 알 수 있다. 부동산 개발업자가 센터나 포털 위치를 선점하는 것은 상식이며, 문제의 관건은 가까운 시일 내에 형성될 새로운 센터나 포털 위치를 예측하는 것이다. 번화한 지역에서 부동산 프로젝트를 개발하면 개발 이윤을 극대화할 수 있지만, 이 지역에는 개발할 수 있는 토지가 없을 수 있으며, 개발자는 더 큰 부지 선정을 위해 이익의 일부를 포기해야 한다. 동시에, 부동산 개발과 관련된 지리적 환경과 사회 경제적 조건은 끊임없이 변화하는 발전 과정에 있으며, 개발자들이 위험의 시험을 견디게 할 것이며, 어느 정도 예견성이 필요하다. 개발자가 가치 성장 잠재력이 있는 구획을 개발하기 위해 가능한 한 빨리 투자할 수 있다면, 그들은 몇 년 후에 더 큰 이윤을 얻을 것이다.

3.5 개발 유형 선택 및 개발 규모 결정

부동산 개발 과정은 토지 구매, 공사 건설부터 광고 배치, 간판 판매 또는 임대에 이르기까지 막대한 자금을 투입하는 과정이다. 개발자로서, 일반적으로 자체 자금으로 개발 프로젝트를 완성하는 것은 매우 어렵다. 일반적으로 땅값 또는 전기비용 등 창업자금을 투입한 뒤 차용, 예매 등 다양한 융자 방식을 통해 개발자금을 마련해 롤링 개발을 진행한다. 따라서 부동산 개발자에게 융자는 프로젝트가 제때에 품질을 유지할 수 있는지 여부의 중요한 부분이다. 부동산 개발 규모가 커질수록 개발자가 부담하는 위험도 커진다.

3.6 개발주기의 길이

부동산 개발 거래 시간이 길다. 특히 중대형 개발 프로젝트는 기회 찾기, 실현가능성 연구, 토지 취득, 조사 설계, 자금 조달, 사전 준비부터 프로젝트 건설 완공까지 가격 책정, 판매 시작, 거래 계약 체결까지 몇 년이 걸리는 경우가 많다. 부동산 상품 개발 과정에서 처음부터 전체 개발 기간 동안의 각종 비용과 소득 흐름에 대한 정확한 추정을 하기 어렵고 대략적인 계산일 뿐이다. 이 긴 발전기에 부동산 시장의 수급 변화, 소비자의 선호도 변화, 사회경제 형세의 흥망, 국가 관련 정책의 조정, 물가의 상승과 하락, 환율과 금리의 변화는 모두 정확하게 예측하기 어려울 것이다. 그러나 부동산 프로젝트가 확정되면 자금 투입이 확정되면 형세의 발전에 따라 변화하고 조정하기가 어렵다. 개발주기가 길수록 각종 사회경제 환경 여건이 변할 가능성이 커질수록 각종 비용, 특히 후기비용과 집값 또는 임대료를 확정하기가 어려울수록 위험도 커진다.

또한 개발자의 자질과 개발 방식의 확정도 부동산 개발 위험을 초래하는 중요한 요인이다.

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