중국 부동산 시장을 바라보며 귀하의 견해와 의견을 말씀해 주십시오. 샘플 에세이는 무엇입니까?

2016년은 13차 5개년 계획의 첫 해이지만, 대부분의 경제학자들은 올해가 중국의 L자형 경제가 계속해서 바닥을 치는 해라고 믿고 있습니다. 제가 수년간 관찰한 바에 따르면, 매년 텐야와 바이두에서는 중국의 경제 붕괴에 대해 다양한 주장이 나오고 있습니다. 매년 그들은 올해 경제가 얼마나 어려울 것인지에 대해 이야기합니다. 대부분은 근거 없는 걱정거리일 뿐입니다. 그리고 그냥 읽어요. 사실 몇 년 전에 일부 비관적인 친구들이 경제 붕괴를 걱정하면서 손에 쥐고 있던 위안화를 미국 달러로 환전한 뒤 외국 은행에 송금하거나 단순히 미국 달러로 환전하자고 주장했습니다. 그리고 금고에 보관했어요. 사실은 이 사람들이 큰 강세장을 놓쳤고 다른 사람들의 집과 위안화가 급격하게 상승하는 것을 지켜볼 뿐이라는 것이 입증되었습니다. 그 중 위안화는 2005년 외환 개혁 이후 거의 10년 동안 강세장을 경험했으며 효과적인 환율이 상승했습니다. 2003년 이후 전국 부동산 가격은 10배 상승한 반면, 이자율은 약 50% 상승했습니다. 나중에 나는 이 친구들에게 개인적으로 물었습니다. 중국 경제에 대해 약세를 보일 수 있는데 왜 외화를 외국 은행으로 이체하거나 현금으로 교환해야합니까? 그들의 대답은 사실 국가의 강제 외환결제가 걱정된다는 것이었다. 다만 이 말을 드리고 싶습니다. 치료를 ​​포기하지 말고 약을 중단하지 마십시오. 그런데 올해 경제가 어려울까요? 올해는 정말 힘들었습니다. 보시다시피, 많은 도시 부동산 프로젝트는 대규모 지역에서 유휴 상태이며 개발자는 감히 건설을 시작하지 않습니다. 왜냐하면 건설을 시작하면 죽음을 의미하지만 움직이지 않으면 죽기를 기다리는 것이기 때문입니다. 개발된 주택 재고는 얼마나 되나요? 실물경제도 어려운 상황이고, 산업단지 기업도 많이 문을 닫았다. 일부 일류 부유층 가족은 하룻밤 사이에 재산을 잃었습니다. 이발소나 소매 시장과 같이 빠르게 변화하는 소비자 시장에서도 이전보다 훨씬 더 나쁜 상황을 겪고 있습니다.

경제의 전체 이야기를 이해하기 위해 법부터 시작하고 싶습니다. 법이란 무엇입니까? 법은 사물의 움직임에 있어서 본질적이고 필연적인 연결입니다. 경제 자체는 순환적입니다. 대학원생 생활을 하지 않는 룸메이트가 있는데, 사실 일종의 게임이론에 기초한 일종의 우주통일론을 연구한 사람인데, 이름만 들어도 너무 중독된 결과였음을 알 수 있다. 소설을 읽는 것. 여담이 너무 많습니다. 왜 여기서 만물귀환론을 언급하고 있습니까? 말 그대로 모든 일의 발전은 환생의 순환이라는 뜻입니다. 그래서 여기서 나는 중국 경제 순환의 시작점과 그 끝이 어디인지에 대해 이야기하고 싶습니다.

이번 주택 강세장을 되돌아보면 2003년 8월로 거슬러 올라간다. 국무원은 부동산산업을 국민경제의 기간산업으로 명확히 지정하고, 주택시장의 지속적이고 건전한 유지를 위해 분명히 제안했다. 부동산 산업의 발전. 이후 2년간 부동산 가격이 급등해 2005년부터 규제가 시작돼 내셔널에잇, 신내셔널에잇이 잇따라 도입됐고, 이후 n차례 금리 인상, 대출계약금 비율 인상, 내셔널식스, 추심 등이 이어졌다. 중고사업세, 개인소득세 등 준비금을 늘리는 등 주택가격 통제가 드디어 결실을 맺기 시작했습니다. 그러나 2008년 서브프라임 모기지 위기 이후 정책 통제가 갑자기 중단되었습니다. 2008년 9월 15일 중앙은행은 두 금리 모두 인하를 발표했습니다. 2008년 10월 12일에는 첫 주택구입자 대출금리 30% 할인, 일반주택 개선, 최저 계약금 20% 인하 등 부동산 지원을 위한 일련의 새로운 정책이 도입됐다. 부동산은 또 다른 급등을 경험하고 있습니다. 그 후 몇 년 동안 역사상 가장 엄격한 규제 정책이 시작되었고, 2014년 규제는 마침내 성과를 거두었습니다. 이제 국가는 시장을 구하기 위해 다시 한 번 나섰지만 이번이 마지막일 수도 있습니다. 지난 10년 동안 돈을 버는 논리는 집을 사는 것 - 대출을 받아 집을 사는 것 - 집의 가치를 평가하고 재평가한 후 집을 꺼내는 것, 아주 간단하다고 할 수 있다. 대출 - 계속해서 주택을 구매하세요. 이러한 차입 주택 구매 전략은 많은 사람들을 부자로 만들었습니다. 물론 부동산 선물 투기로 수익을 내는 전문가도 있다. 예를 들어 A가 개발업체와 100만 위안의 구매 계약을 맺고 개발업체에게 보증금 2만 위안을 지불했지만 A가 좋은 관계에 있다면 말이다. 만약 그렇다면, 그는 계약금 지불을 연기하고 주택담보대출을 신청할 수 있습니다. 일정 기간이 지나면 집 가격이 120만 위안으로 올라가서 B에게 판매하기로 결정합니다. 개발 및 주택관리 부서를 찾아 계약서를 수정하고 구매자 이름을 직접 변경합니다. B는 A에게 200,000위안을 지불하고 계약서에 따라 개발자에게 980,000위안을 지불해야 합니다(이미 보증금 20,000위안을 공제함). A)에서 지불합니다. 그래서 A씨는 20,000위안만 투자하여 200,000위안의 수익을 얻었습니다.

가난한 사람들은 늘 정부 규제로 인해 주택 가격이 하락할 것이라고 상상해왔다. 그러나 정부가 규제를 하면 할수록 주택 가격은 오르게 마련이다. 오래 기다릴수록 집을 구입할 여유가 적어집니다. 지금까지는 계약금만으로 충분할 수 있습니다.

마지막으로, 세례를 받은 지 수년이 지나면 집값이 하락할 것이라고는 아무도 믿지 않습니다. 임대율, 소득 대비 주택 가격 비율 및 기타 지표는 모두 구입하면 돈을 벌 것이라고 믿습니다. 구입하시면 그 가치가 더욱 높아집니다! 소수의 사람들은 부동산 거품이 있다는 사실을 알고 있음에도 불구하고 그 거품은 철로 만들어졌다고 굳게 믿고 있다. 그래서 결혼하는 것은 매우 사치스러운 경험이 되었습니다. 남자가 결혼하고 싶다면 순종적으로 집을 사야 합니다. 집을 살 여유가 없으면 가장 구하기 어려운 것이 시어머니입니다. 시어머니를 구하더라도 시아버지도 계시고, 조언을 해줄 이모, 삼촌도 계십니다. 집을 사지 않고 결혼하는 것은 실제로 시어머니뿐만 아니라 너무 많은 사람들을 상대해야 하는 폭력으로 간주됩니다.

한 경제학자는 음악이 시작되면 모두 일어나 춤을 추지만, 음악이 멈추면 구석에 혼자 숨어 조용히 술을 마신다고 한다. 모두가 의자를 놓고 경쟁하고 있었지만 그는 우아하게 춤을 췄습니다. 어떤 사람들은 거품이 부풀어오르는 때가 최고의 이익을 얻는 시기라고 말하기도 합니다. 나는 그것들이 모두 합리적이라고 생각합니다. 열쇠는 이 정도를 어떻게 파악하고 타협에서 이 문제를 처리하는지에 달려 있습니다. 물론 당신은 거품을 받아들일 수 있지만 피를 핥아서는 안 됩니다. 그리고 2016년이 된 지금, 여러분은 수년간 거품을 품고 이제 피를 핥아야 할 때입니다. 음악이 곧 끝나간다는 사실을 모두에게 상기시켜 드리고 싶습니다. 침착하게 해피 에딩을 준비하시고, 돈을 아끼지 마십시오. 집, 핵심이 꽉 찬 가게, 자녀를 데려오고 아내를 꼭 안고 삶의 기쁨을 누리고 다른 사람들이 마지막 케이크 조각을 잡도록하십시오. 어쩌면 미래에 부동산에서 약간의 이익이 있을 수도 있고, 끝내지 못한 사업이 있을 수도 있지만, 다른 사람들을 위해 이런 종류의 돈을 버는 것이 더 낫습니다. 도박꾼이 돈을 따는 것을 결코 부러워하지 마십시오.

지난 10년 동안의 부동산 성장 논리에 대해 딱 세 가지 견해가 있는데, 첫째는 핫머니 촉진론, 둘째는 토지금융론, 셋째는 이론이다. 통화 인플레이션.

현재 이 세 가지 요소는 기본적으로 모두 소진된 상황이다. 먼저, 핫머니(Hot Money) 홍보에 대해 이야기해 보겠습니다. 돈은 잠들지 않는다는 유명한 말이 있습니다. 지난 몇 년간 위안화가 계속해서 평가절상되면서 중국의 자산도 계속해서 평가절상되고 있습니다. 피냄새가 중국으로 계속 흘러들어 더욱 촉진 국내 주택 가격이 상승했다. 인터넷에는 한 미국인이 중국을 여행해 20만 달러를 134만 위안으로 바꾸고, 아파트 한 채를 100만 달러에 사고, 1년 동안 음식과 음료, 오락에 34만 달러를 썼다는 농담이 있다. 다음 해에 다시 가고 싶었을 때 집이 200만 달러에 팔렸고, 위안화는 미국 달러 대비 1:6.2로 평가되어 200만 위안이 미국 달러 32만 달러로 바뀌었습니다. 미국인들은 1년 동안 12만 달러를 무료로 벌고 매우 행복하게 집에 돌아갔습니다. 그러나 2015년 미국 달러가 강세를 보였으며, 위안화는 미국 달러 대비 급격히 하락했으며 중앙은행 홈페이지에 따르면 2015년 12월 외환보유액은 33303억6200만 달러로 1000억 달러 감소했다. 지난달부터. 사실은 국제 자본이 더 이상 이전만큼 중국 투자에 관심이 없다는 것을 보여주었습니다. Li Ka-shing은 중국에서 상업용 부동산을 집중적으로 매각했습니다. 또 누가 인수할 의향이 있습니까?

토지 금융에 대해 이야기하자면, 현재 지방 재정 수입은 주로 토지 매매에 의존하고 있다고 할 수 있지만 분명히 조금 성급하고 부동산 과잉이 심각합니다. 부동산을 운영하는 것이 돼지를 키우는 것보다 별로 좋지 않다는 것이 관찰되었습니다. 일반적으로 돼지 가격 하락 - 돼지 농가 수 감소 - 돼지고기 공급 감소 - 돼지 고기 가격 상승 - 돼지 농가 증가 - 돼지 사이클이 있다는 것을 모두가 알아야 합니다. 돼지고기 공급 과잉. 돼지고기가 집으로 바뀌고, 양돈농가가 개발자로 바뀌면 위의 순환도 성립하게 된다. 이제 부동산 흑자 단계에 접어들었으니 앞으로 어떤 일이 벌어질지 모두가 기대하고 판단해야 한다. 2015년 정부는 여러 회의에서 부동산 시장의 최우선 과제는 재고 정리라고 강조한 바 있다. 현재 주택 공급이 얼마나 과잉되어 있습니까? 우리 도시를 예로 들면, 단순 표본 통계에 따르면 이 도시의 각 가구에는 약 2채의 상업용 주택이 있습니다. 그러나 신장 신구의 미분양 주택만으로도 각 가구에 충분할 수 있습니다. 오래된 도시에 또 하나 사려고 하는데 집이 많을 것 같나요? 다시 전국 자료를 보면 승인된 것과 공사 중인 것을 합하면 140억㎡로, 2013년 최고 판매년도를 기준으로 해도 승인되었으나 미승인된 것도 포함해 현재 재고가 있다. 아직 만들어지면 소화하는 데 10년이 걸릴 것입니다. 이제 우리는 일부 도시에서 일부 미완성 부동산 프로젝트가 폭파되는 것을 목격했고 많은 사람들이 이를 비판하기 시작했습니다. 한편으로는 사람들이 집을 살 여유가 없으며 다른 한편으로는 이는 심각한 자원 낭비입니다. . 이에 제가 드리고 싶은 말씀은: 중학교 정치 교과서에 나오는 도랑에 우유 붓는 이야기를 아직도 기억하시나요? 이것을 과잉생산이라고 하며, 모두가 이 현상을 받아들이고 익숙해져야 합니다.

정부도 서민들의 가옥 보유율이 이미 매우 높고, 땅 파는 것에만 의존하는 것은 지속 불가능하다는 사실을 문득 깨닫고, 세상에 잔치 같은 것은 없기 때문에 즉각 부동산 등록과 부동산세를 도입했다. 토지를 팔아 생계를 유지하려면 국세청에서 1인당 기존 주택 면적을 계산해야 하고, 세금도 더 많이 내야 한다. 지불될 것이며 정부는 여전히 꾸준한 수입을 얻을 수 있습니다.

마지막으로 통화 인플레이션에 대해 이야기해보겠습니다. 중국의 과도한 통화 발행은 매우 심각합니다. 통계국의 데이터를 믿고 은행에 돈을 저축하면 됩니다. 매년 공식 CPI 수치는 매우 낮으며 지난 10년 동안 가장 높은 수치는 4% 미만입니다. 일반적으로 5% 미만은 초인플레이션으로 간주됩니다. 그러나 실제로 중국의 물가는 5년마다 두 배씩 오르는 것으로 관찰되었습니다! 중국은 오랫동안 마이너스 금리 환경에서 운영되어 왔습니다. 은행에 돈을 예금하면 재산은 늘어나지 않고 물가가 오르면 줄어듭니다. 그래서 중국에서는 이상한 현상이 나타났다.

가난한 사람은 돈을 저축하면 더 가난해지고, 부자는 돈을 빌리면 더 부자가 된다. 세계 재벌의 부채비율은 일반적으로 20%를 넘지 않지만, 중국에서는 많을수록 좋다. 이런 맥락에서 보면 자산을 실물에 투자하는 사람이 점점 더 많아지고 있다. 부동산 및 추가 홍보 가격이 더 높습니다. 오늘날 물가지수는 별 의미가 없습니다. 베이징의 한 노부인은 자신의 허름한 안뜰 집에 기초해 수천만 달러의 자산을 갖고 있을 수도 있습니다. 쌀, 돼지고기, 야채 가격이 두 배로 오른다면 그녀에게 무슨 의미일까요? 일반적으로 1급 도시 사람들은 꽤 부유한데, 집을 팔면 음식에만 돈을 쓸 수 없을 것입니다. 주택 월세는 이미 가장 큰 소비입니다. 주택 가격이 오르지 않는 한, Shenma CPI 바구니 가격 지수는 상승하지 않습니다. 지금 집을 계속 사면 평생 동안 집을 살 수 있을 수도 있고, 집을 팔면 평생 여유롭게 살 수 있을 것입니다. 이쯤 되면 많은 사람들이 욕을 하겠는데, 당신은 탕자 아닙니까? 비유하자면, 회사 주식을 6,000포인트에 판다면 누가 감히 당신을 비난하겠습니까? 지분을 줄이지 않는 대주주들을 보십시오.

여기서 특별히 말씀드리고 싶은 점은 위의 내용은 집이 여러 채 있는 분들을 위한 것입니다. 또한 위의 제안은 2선 및 3선 도시 이하의 사람들을 대상으로 합니다. 집이 베이징, 상하이, 광저우, 선전에 있다면 집이 2~3층 핵심지역에 있다면 현재는 여전히 안전하다. 어느 도시에 있든 집이 없다면 적절한 시기에 구입하는 것을 고려해 보세요. 결국 주택 가격이 많이 하락했습니다. 게다가 많은 지자체에서 보조금 정책과 정착 정책을 지원하고 있습니다. 선지급자금대출을 최대한 활용해야 하며, 금리가 매우 유리하므로 평생 2번만 사용할 수 있으므로, 계약금 비율도 최대한 줄여야 합니다. 현 제도에서는 매달 납부금을 인출하여 월 납부금을 납부할 수 있도록 하고 있으며, 매달 추가 비용이 발생하지 않으며, 지급된 기금은 매월 최대한 지출됩니다. 주택 선택에 있어서는 먼저 리모델링된 집을 구입하시는 것을 권해 드립니다. 이렇게 하면 장식자금 대출도 가능하며, 다음 단계에서는 장식비를 마련할 필요가 없습니다. 품질이 매우 좋고 처음 구매자에게 적합한 Vanke의 장식된 집과 같이 좀 더 인기 있고 신선하고 실용적인 장식이 있는 것을 선택해 보세요. 둘째, 성숙된 지역에 집을 구입하는 것이 좋습니다. 이곳의 생활이 편리하고 가치가 상대적으로 유지되고 증가하므로 신도시에 가까운 주택을 구입하는 것이 가장 좋습니다. 요즘 젊은이들은 직장 생활로 바쁘기 때문에 부모가 자녀를 돌볼 수 있습니다. 셋째, 학군에 서브웨이 하우스를 구입하는 것이 좋습니다. 구입할 수 없다면 일부러 교육 자원의 균등화를 추구할 필요가 없습니다. 미래의 주요 트렌드. 4. 대형 브랜드 부동산을 구입하는 것이 좋습니다. 이러한 부동산은 가격이 더 비싸고 부동산 수수료도 더 높지만 부동산 환경에 관심이 없다면 이 기사를 무시해도 됩니다. 5. 집을 구입하기에 적절한 시기를 선택하세요. 직접 집을 구입하는 경우에는 판촉 활동과 마케팅이 많이 이루어지지만 춘절 이후와 같은 비수기에 선택하는 것이 좋습니다. 국경일 같은 기간에는 가격이 저렴하지 않습니다. 구매하는 사람이 많아지면 가격이 떨어지지 않습니다. 중고주택을 구입하실 경우에는 춘절 전에 구입하시는 것이 좋습니다. 집이 많아 춘절 전에 정산이나 물건 구입을 위해 급하게 자금이 필요한 경우가 많습니다. 또한 저렴한 주택에 대한 일부 은행 경매 정보에 더 많은 관심을 기울이십시오. 이는 예상치 못한 보너스가 될 수 있습니다.

여섯 집은 정말 아무것도 아닙니다. 그 집은 결코 자랑스러울 것이 없다고 믿어야 합니다.

부동산 투자는 더 이상 좋은 생각이 아닌데, 자산 관리는 어떻게 하시나요? 이제 많은 사람들이 2016년에 자산 배분이 부족하다고 생각합니다. 여기서 저는 지난 몇 년 동안 많은 친구들이 돈을 빌려주고 이자가 적었는지 다른 사람에게 말하기가 창피하다는 개념을 여러분에게 상기시키고 싶습니다. 2센트보다요. 모두가 여전히 이런 기대를 가지고 자산을 찾고 있다면 완전히 틀린 것입니다. 실제로 1센트의 이자 수익은 이미 매우 높습니다. 많은 사람들은 부자가 되기 위한 전제 조건은 막대한 자본 기반과 높은 수익이라고 생각합니다. , 하지만 실제로는 그렇지 않습니다. 재미있는 아인슈타인은 "우주에서 가장 큰 에너지는 복리이며, 세계의 8번째 불가사의는 복리이다."라고 말했습니다. 현재 100만 위안이 있고 10년 후에는 12%의 복리로 성장한다고 가정해 보세요. 20년 후에는 311만 위안, 20년 후에는 965만 위안, 30년 후에는 2996만 위안이 됩니다. 비교할 수 있습니까? 향후 30년 동안 귀하의 총 급여 소득은 얼마입니까? 이 예를 제시하는 목적은 모든 사람이 자본 수익에 대한 기대치를 낮추어야 함을 알리는 것입니다. 지난 몇 년간의 수익은 단기적이고 지속 불가능합니다. 현재 은행 대출 및 주택 대출 이자율은 약 5%입니다. 이제 중소 은행의 일부 금융 상품도 이 수준에 도달할 수 있습니다. 예를 들어 난징 은행의 Zhulianbihe 시리즈는 약 5.1%의 수입을 가지고 있습니다. %. 실제로 이 기간 동안 약 5%의 수익률이 허용됩니다.

일반 서민들에게는 2016년 겨울을 안정적으로 살아남을 전제가 아직 남아 있다. 40%는 은행 금융상품에 투자하도록 다음과 같이 자산을 배분할 것을 제안합니다. 자본금 보장과 무자본 보장의 위험은 약 5%입니다. 비슷하지만 은행의 운영 방식이 다릅니다. 20%는 채권 펀드를 구매합니다. 하이브리드 또는 전환사채 펀드를 구매하지 마세요. 많은 사람들이 2015년에 주식 시장이 폭락하고 2016년에 서킷 브레이커가 발생하는 것을 보았지만 2015년에 많은 채권이 하락했다는 사실을 알아차린 사람은 거의 없었습니다. 이론적으로 채권은 주식시장 및 금리 수준과 음의 상관관계를 갖고 있으며, 현재 주식시장은 부진하며, 적어도 2016년 상반기에는 금리가 하락할 것으로 예상됩니다. 강세장에 있어야 합니다. P2P 선도기업에 대한 투자의 20%는 루팍스, 에버그란데파이낸셜서비스 등 선도기업이어야 하며, 수익률은 약 7%가 될 것이다. 또한, 약 10%는 Yu'e Bao에 남아 있거나, 주식시장에 투자하거나, 미국 달러로 환산하여 2016년 중국 초상은행의 달러 재무운용은 위안화 가치 하락폭이 약 5%에 달할 것으로 예상됩니다. 소득은 약 2%이고, 전체 수익률은 약 8%입니다. 마지막으로 바닥에 살 돈을 남겨두세요. 반품률이 더 좋은 상점과 주택을 찾으면 항저우 아시안 게임 및 G20 개념의 빈장 부문과 같이 구입할 수 있습니다. 이 할당을 통해 전체 자산 수익률은 약 8%가 되어야 하며, 이는 대부분의 도시에서 인플레이션 및 주택 가격 상승을 훨씬 능가합니다. 2016년 중국 경제에는 큰 드라마가 많이 나올 것입니다. 줄거리는 어떤가요? 우리는 지켜보고 이야기했습니다.